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  一城际畅行；深大城际贯穿深圳东部-西部发展轴，直达深圳宝安国际机场3500㎡情景街区，规划体验式情景街区，楼下即享自有随性年轻生活场。

  【梯户比】5梯36户（有4套是人才公寓不售，单层38㎡有7套，27㎡有25套）

  龙际商圈；锦绣时代广场位于国家打造产值超500亿的市级核心商圈，建设智慧商圈试点，瞄准5G前沿技术，引入体验型、新零售业态，打造品质生活休闲中心；布局科技成果展示发布平台、智能科技科普体验中心，提供多元交流场所，激活地下商业连廊活力，丰富地下商业空间业态，打造科技商贸服务中心；聚焦新生代主题文娱商业，布局数字文娱体验业态，营造沉浸式互动公共空间，吸引文创企业和青少年人群，打造潮玩时尚娱乐中心。

  【宇宙中心-城市繁华未来兑现】雄踞工业路更新版图支点，执掌区域发展红利。据深圳政府“十四五”规划，龙华区沿工业路进行矩阵布局，启动城市更新，房企强势入驻，打造宇宙中芯置业新热土。

  立体枢纽 构建高效城市生活圈，七地铁环绕，4/5民治站/6/10号线号线松和站（规划中）交汇于龙华油松片区，畅达深圳北站、福田CBD、后海中心区，五主干道，民治大道/龙华大道/工业路/布龙路/梅观路，铺就片区骨干交通，快速通达福田、南山、罗湖

  六大购物MALL，壹方天地/星河ICO/绿景左阾香颂/岁宝PLAZA/天虹商场/优城购物中心六大购物MALL构建闲逛天地

  政府医疗投入巨大，配套完善。15分钟到达龙华首家“三甲”医院——深圳市龙华区人民医院。规划一家“三甲”医院——新华医院（建设中，预计24年3月试业）及“三甲”儿科医院——深圳市第二儿童医院

  距离项目约2.4公里有2.6 万㎡ 的龙华艺术中心，4.5万㎡ 的龙华书城和11.4万㎡ 的龙华文化体育中心，车行仅需10-15分钟文娱丰富，除此以外还有龙华红山四馆一体（美术新馆、图书馆、展览馆、演艺中心四馆和简上体育综合体）市级文化地标分布周边，驾车仅需17-20分钟即可到达

  13万㎡立体社群-精英社交生活场打造多元化生活场，集精品商务公寓、写字楼、酒店、情景街区形成多元化布局，构建涵集居住、办公、社区于一体的城市立体垂直场。

  精品公寓：3.6m层高，多重空间潜能，商务写字楼：擎领城市新高度，再造塔尖格局，高端酒店：精英人士身心休憩空间，待客休闲沙龙CLUB，3500㎡情景商业街区：楼下即享自有随性年轻生活场。

  【宇宙中心-简约时尚园林景观】采用简约成熟稳重的设计理念，通过点缀在公共空间中的绿植景点和商业活动区的水景花坛，将开放空间与环境相互融，塑造时尚与活力的城市景观公共空间。

  幕墙主要形式：全明框玻璃幕墙、竖明横隐玻璃幕墙、铝单板幕墙、石材幕墙、铝合金格栅、铝板雨蓬、玻璃栏杆、玻璃采光顶、地弹门、铝合金门窗等。

  裙楼大堂采用大跨度玻璃幕墙系统，玻璃面板选用12+2.28PVB+12夹胶超白钢化玻璃

  在历经3年左右的调整后，2024年第四季度以来我国房地产市场慢慢的出现一些积极变化。怎么样看待当前房地产市场的发展现状？2025年房地产市场发展前途如何？

  从2021年7月持续至今的调整，是我国房地产市场进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律，将完全不同于过去20年。

  过去，房地产曾发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。而随着我们国家经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。

  笔者认为，从2020年开始的最近一轮房地产调控，与国家经济转型的大背景是一致的，即深化创新驱动发展，慢慢地加强新动能、新优势，提升国家整体经济实力和国际竞争力。截至2024年三季度末，房地产贷款余额52.9万亿元(其中个人住房贷款37.56万亿元，房地产开发贷款13.79万亿元)，占所有信贷余额(253.61万亿元)的20.9%，而2023年末占比为22.1%。而2019年末，房地产贷款余额占比高达29.0%。我国不再将大量资源流向房地产市场，而使资源更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。

  从目前来看，房地产行业有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到44%。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。

  第一，在市场调整期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模，维持土地市场稳定。应继续引导和快速推进房企退出与转型，提升住房质量，为老百姓盖好房子。

  第二，逐步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，包括税收、贷款利率等多个角度；更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

  第三，加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大，建议更改商品用房的供应方式，限制超额供应，地方政府宜结合城市发展的新趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，前瞻性地对商办空间做到合理规划。适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可优先考虑对一些符合规定标准的商业与办公用房改建为租赁住房。

  2024年以来，为解决房地产市场发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。从政策来看，力度是在慢慢地加强的，且是全方位的。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等，北京、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。

  2024年9月份的中央政治局会议提出，要“推动房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。2024年9月底以来房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显，10月、11月的月度销售同比都是加速恢复的。

  另外，财政部精确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流的紧张状况。笔者相信在未来一两年内，主要城市基本上都能轻松实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。

  展望未来，要促进房地产市场逐步发展，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，例如限购限售等，上海、深圳、北京的限制性政策仍然有放松空间。

  而随着市场常态化，有些只是应对当前市场的应急政策例如“白名单”“收储”等，预计以后也会逐渐退出。而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用在房地产市场调控中。

  从过去几年发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年大概率能实现回稳，这与政策力度、居民预期、经济环境等多重因素相关，不排除市场出现一定波动。从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品房需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。

  目前，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，房企必须审慎经营。

  同时，2024年以来，国家越来越强调要建“好房子”。截至2023年底，我国城镇人均住房面积已超越40平方米，住房问题已基本得到解决，市场会以改善性需求为主，避免“规模为王、重量不重质”。

  经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率也会降低，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，作者觉得房地产企业要顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。

  一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3平方米。成熟房地产市场对新房的需求有规律特征，即随着房地产市场发展成熟，每个非流动人口每年对新房的需求量保持在0.2-0.3平方米。我国一线城市已然浮现这一趋势。

  二是二手房交易成为主导。近些年我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%，二手房成交量已超越新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已步入二手房交易为主的存量市场阶段。

  三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段，资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。从国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。

  四是城市更新成为新的发展的新趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域，进行有计划、有步骤的升级与重塑。

  五是保障住房体系将加强完善，成为住房体系重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求，也是适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势推出的有力举措

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